전세 사기 예방법 – 꼭 알아야 할 체크리스트
최근 몇 년 사이, 전세 사기 피해 사례가 사회적 이슈로 떠오르며 많은 사람들이 주거 불안을 겪고 있습니다. 특히 청년층, 신혼부부, 사회초년생처럼 전세 경험이 적은 사람들은 더 큰 피해를 입기 쉬운데요.
이번 글에서는 전세 사기를 사전에 방지하기 위한 핵심 체크리스트와 실전 팁을 정리해보았습니다.
✅ 1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본!
전세 계약을 앞두고 가장 먼저 해야 할 일은 집주인의 실소유 여부와 근저당, 가압류 등의 권리관계를 등기부등본을 통해 확인하는 것입니다.
- 발급 방법: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능
- 확인 항목: 소유자명, 근저당 설정 여부, 전입세대 열람 내역 등
✅ 2. 선순위 권리관계 꼼꼼히 따져보기
전세보증금보다 먼저 존재하는 근저당, 압류, 임차인이 있다면, 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 반드시 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보할 수 있는지 판단해야 합니다.
- 대항력: 계약 후 전입신고 + 확정일자 필요
- 우선변제권: 선순위 채권이 전세보증금보다 적어야 함
- 총 부채 확인: 집 전체 채권 총액이 전세보증금을 넘지 않아야 안전
✅ 3. 임대인 신뢰도 체크
요즘은 명의만 빌려 계약을 체결하거나 임대인이 갑자기 바뀌는 사례도 많습니다. 이런 경우 대부분 사기를 위한 의도인 경우가 많습니다.
- 계약 전에 등기부등본상 소유자에게 직접 연락
- 명의 위임 계약 시 공증 여부 확인
- 관리비나 세금 미납 여부 체크
✅ 4. 건축물대장과 현장 상태 비교
허위 매물이나 무단 증축된 건물에 대해 계약하면 추후 문제가 될 수 있습니다.
- 건축물대장 발급: 정부24 또는 지자체 민원실
- 현장 방문 후 비교: 등기부상 용도와 실제 용도 확인
- 무허가 건물: 대항력/우선변제권이 불가한 경우 주의
✅ 5. 확정일자, 전입신고는 계약 후 ‘즉시’
전세계약을 마치고 안심해서는 안 됩니다. 법적인 보호를 받기 위해서는 다음 두 가지 조치를 즉시 취해야 합니다.
- 전입신고: 주소지 관할 주민센터
- 확정일자 부여: 계약서에 도장을 받아야 효력 발생
- 전자 확정일자 시스템: 임대차신고제 이후 활용 쉬워짐
✅ 6. 전세보증보험 가입 고려
집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 전세금 반환을 보장해주는 제도입니다.
- 보장기관: HUG, SGI서울보증, 한국주택금융공사
- 보장 내용: 전세금 반환, 선보상 후 구상
- 보험료: 전세금의 0.1~0.3% 수준
🔍 Tip! 가입 요건과 보험료는 매물 조건 및 신용등급에 따라 달라지므로 미리 조회하세요.
✅ 7. 전문가 또는 법률 상담 병행
- 대한법률구조공단, 지자체 주거복지센터 상담 가능
- 중개인은 공인중개사 등록 여부 확인
- 별도 수수료 요구 시 주의
📌 전세 계약 전 체크리스트 요약
| 체크 항목 | 확인 여부 |
|---|---|
| 등기부등본 상 권리관계 | ☐ 확인 |
| 선순위 채권 및 근저당 존재 여부 | ☐ 확인 |
| 실제 임대인과 계약 여부 | ☐ 확인 |
| 건축물대장 및 현장 비교 | ☐ 확인 |
| 전입신고 및 확정일자 완료 여부 | ☐ 확인 |
| 전세보증보험 가입 여부 | ☐ 확인 |
| 중개인 자격 및 등록 확인 | ☐ 확인 |
✨ 마무리하며
전세는 많은 사람들이 선택하는 대표적인 주거 방식이지만, 그만큼 사기도 빈번합니다. 철저한 사전 조사와 계약 이후의 법적 조치만이 나의 전세금을 안전하게 지키는 최선의 방법입니다.
특히 2025년부터 전세 사기 예방을 위한 법제도 정비도 계속 이루어지고 있으니, 관련 뉴스나 정책 업데이트도 꼭 챙기시길 바랍니다.