전세 사기 방지법과 전세 계약 시 체크리스트
1. 전세 사기, 왜 계속 발생할까?
최근 뉴스에서 전세 사기 피해 사례가 끊임없이 등장하고 있습니다. 겉보기에는 멀쩡한 집인데, 실제로는 대출이 잡혀 있거나, 소유주가 계약자가 아닌 경우도 있죠. 전세 제도는 많은 사람들이 선택하는 주거 방식이지만, 법적 지식이나 절차에 익숙하지 않으면 순식간에 피해자가 될 수 있습니다.
그래서 오늘은 실제 전세계약 시 어떤 부분을 주의 깊게 확인해야 하는지, 전세 사기를 막기 위한 현실적인 방법을 정리해 봤습니다.
2. 전세 사기의 주요 수법
2.1 대출 사실 은폐
집주인이 이미 집을 담보로 대출을 받았음에도 이 사실을 숨기고 계약을 진행하는 경우입니다. 세입자는 등기부등본을 확인하지 않으면 나중에 경매에 넘어가는 상황에서 보증금을 지키지 못할 수 있습니다.
2.2 본인 아닌 사람이 계약 체결
소유주가 아닌 제3자가 임대인인 척하고 계약을 체결하는 경우입니다. 이 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있으며, 보증금 반환을 받기 어려워집니다.
2.3 깡통전세 및 갭투자
매매가보다 전세금이 높은 상태에서 여러 채를 갭투자 형식으로 소유한 집주인이 대량의 임대차 계약을 체결하고 잠적하거나 파산하는 사례입니다. 이럴 경우 보증금을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다.
3. 전세 계약 전 체크리스트
✅ 등기부등본 확인
- 대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr)에서 등기부등본 열람 가능
- 계약 전에 집의 소유주와 계약 상대가 일치하는지 확인
- 근저당, 가압류, 압류 여부를 꼭 확인
- 계약 당일자 등기부등본으로 재확인 필수
✅ 시세 조사
같은 동 또는 인근 지역의 평균 전세 시세를 파악해 과도하게 높거나 낮은 금액인지 판단해야 합니다. 지나치게 저렴하면 사기일 수 있습니다.
✅ 전입신고 + 확정일자 받기
확정일자는 주택도시보증공사나 주민센터에서 받을 수 있으며, 보증금에 대한 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 가급적 계약 다음 날 바로 진행하세요.
✅ 계약서 내용 꼼꼼히 확인
계약서에 집주소, 임대인과 임차인의 인적사항, 보증금, 기간 등이 명확히 명시되어야 하며, 계약서에 날인(서명 또는 인감)이 되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
✅ 전세보증금 반환 보증 가입
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI 서울보증을 통해 전세금 반환 보증에 가입할 수 있습니다. 집주인 동의가 필요할 수 있으니, 사전에 조건을 확인하세요.
4. 자주 묻는 질문
Q. 계약 전에 꼭 등기부등본을 봐야 하나요?
A. 반드시 봐야 합니다. 소유권과 담보 설정 여부를 확인하지 않으면 보증금 손실 위험이 큽니다.
Q. 확정일자만 있으면 안전한가요?
A. 아닙니다. 확정일자가 있어도 선순위 채권이 있을 경우 보증금 보호가 어려울 수 있습니다.
Q. 계약 당일이 아니라 며칠 후에 전입신고를 해도 괜찮나요?
A. 가능은 하지만, 확정일자와 전입신고 날짜가 늦어질수록 우선순위가 밀릴 수 있어 가급적 빠르게 처리하는 것이 좋습니다.
5. 핵심 요약
- 계약 당일 등기부등본 최신본 확인
- 전입신고와 확정일자는 가급적 바로 처리
- 전세보증금 반환보증을 검토하고 가입 여부 확인
- 시세보다 현저히 낮은 전세 매물은 의심
6. 마무리하며
전세는 월세에 비해 부담이 적고 주거 안정성을 높여주는 장점이 있지만, 그만큼 위험 요소도 존재합니다. 오늘 정리한 내용처럼 사전에 확인할 수 있는 부분만 잘 챙겨도 대부분의 전세 사기를 피할 수 있습니다.
정보는 곧 힘입니다.
소중한 보증금을 지키기 위해, 이제는 '몰라서 당하는' 일이 없도록 우리 모두가 똑똑한 임차인이 되어야 할 때입니다.