전세사기 예방을 위한 최신 등기부등본 체크리스트
– 계약 전 10분 투자로 수천만 원을 지키는 법
2024~2025년 사이 전국적으로 전세사기 피해가 급증했습니다.
보증금을 돌려받지 못하거나, 집이 경매에 넘어가면서 수천만 원에서 수억 원의 피해를 입는 사례가 이어졌습니다.
이런 사기 피해의 공통점은 대부분 ‘등기부등본 확인 부족’에서 시작됩니다.
이번 글에서는 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 항목별 체크리스트와
2025년 최신 제도에 따른 점검 포인트까지 자세히 안내드립니다.
🧾 등기부등본이란?
등기부등본이란 부동산의 소유권 및 권리관계가 기재된 공적 문서입니다.
해당 부동산에 누가 주인인지, 담보(근저당)가 있는지, 경매 이력이 있는지 등 모든 권리관계를 보여줍니다.
📌 열람 방법
- 인터넷등기소 (moj.go.kr) 접속
- ‘열람하기’ 메뉴에서 주소 입력 후 확인 가능 (수수료 700원)
✅ 체크리스트 1: 소유자 확인
- 등기부등본 ‘갑구’ 확인 → 소유자 이름
- 계약서상 임대인과 다르면 위임장, 인감증명서 필수
- 공동명의일 경우 전원 동의 필요
💡 2025년부터는 ‘부동산등기법 개정’으로 일부 지역에서 전자등기·공인확인 서비스 확대
→ 신분증 진위 확인이 더 정교해집니다.
✅ 체크리스트 2: 근저당권과 담보 설정 확인
- 등기부등본 ‘을구’ 항목 확인
- 근저당권자: 금융기관, 개인, 제3자인지 구별
- 채권최고액: 보증금보다 높으면 위험
- 설정일자: 계약일보다 빠르면 선순위 → 보증금 위험
📌 팁: 임대인의 대출금 + 내 보증금 ≥ 시세의 80% 이상이면 위험 신호입니다.
✅ 체크리스트 3: 전입신고·확정일자 우선순위
- 선순위 채권이 있는 경우 → 경매 시 보증금 미회수 가능
- 기존 확정일자를 먼저 받은 세입자 존재 여부 확인
- 전입신고와 확정일자는 계약 당일에 꼭 진행
💡 2025년부터는 ‘등기정보광장 앱’에서 확정일자 확인 가능
→ 중복 세입자 여부 사전 확인 가능
⚠️ 체크리스트 4: 집주인의 법인 소유 여부
- ‘갑구’에 법인명 기재 → 법인 임대 여부 확인
- 법인의 채무 규모 및 폐업 여부 확인
- 국세청 홈택스에서 사업자 등록상태 조회 가능
📌 법인 임대는 보증보험 가입 거절 가능성 있음 → 주의 요망
🔍 체크리스트 5: 경매 또는 가압류 이력
- 등기부등본 ‘을구’ 항목에 경매개시결정, 가압류 이력 확인
- 사유 및 날짜 꼼꼼히 확인
- 반복 경매 이력 → 고위험 부동산일 가능성
🧠 실제 사례: 놓치기 쉬운 함정
| 항목 | 설명 | 피해 사례 |
|---|---|---|
| 소유자와 계약자 불일치 | 임대인과 등기상 명의자 다름 | 명의자 동의 없었다며 계약 무효 주장 |
| 높은 근저당권 | 은행 대출 2억, 전세보증금 1.5억 | 경매 낙찰 후 보증금 미회수 |
| 법인 임대 | 등기상 임대인이 부동산 법인 | 해당 법인 폐업 후 연락 두절 |
🛡️ 전세사기 예방을 위한 2025년 제도 변화
- 보증금 우선변제제 확대 → 지역별 보증금 상한 조정
- 보증보험 가입 의무화 추진 → 일정 규모 이상 임대인
- 공공중개 API 도입 → 실시간 권리관계 공유 가능
✅ 마무리 – “등기부등본, 계약 전 필수 확인 습관입니다”
전세사기 피해자들의 대부분은 “등기부등본을 제대로 보지 않았다”는 공통된 후회를 남깁니다.
10분만 투자해서 등기부등본을 확인하면, 수천만 원의 피해를 예방할 수 있습니다.
모르면 당하는 시대는 끝났습니다.
이제는 알고 준비해야 하는 시대입니다.